As formas de sociabilidade e de experiências da vida comum sofreram profundas transformações em razão da pandemia da Covid-19. Nos lugares de moradias coletivas, nas mais diversas formas de condomínios, novos problemas e conflitos de convivência da vida cotidiana apareceram a tal ponto que o nosso legislativo se viu obrigado a editar normas especiais e transitórias de caráter urgente para permitir a administração condominial legítima em tempos de tão excepcional isolamento social.
O uso das áreas comuns, a forma de limpeza, a reserva de espaços, as orientações a funcionários e prestadores de serviços, a realização de obras, entregas comerciais e até mesmo os máximos instrumentos de administração condominiais, como a realização de assembleias e as deliberações de urgência, foram questões completamente abaladas no momento atual de calamidade na saúde pública. Foi preciso criar novas formas, legalmente amparadas, para que a direção do síndico e a participação dos condôminos nas decisões atinentes à administração condominial seguissem legitimamente produzindo seus efeitos em época de cuidado redobrado nas mais corriqueiras atividades do nosso dia a dia.
No que diz respeito à realização das assembleias condominiais, há uma nova regulamentação transitória e emergencial que até o dia 31 de outubro de 2020 poderão ser realizadas na modalidade virtual. Essa modalidade está disposta na Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020, e mantém a normatização sobre o papel e a competência da assembleia condominial que estão dispostos já no Código Civil de 2015. A previsão da realização das assembleias virtuais responde às necessidades do tempo presente, preservando os direitos e deveres dos condôminos e síndicos para o regular exercício da administração. Ainda que o legislador tenha determinado um prazo limite para a lei transitória, que é o dia 31 de outubro, é preciso que todos estejam atentos, pois tudo o que for feito de valor jurídico neste período produzirá efeitos também após esse período.
Outra novidade trazida pela pandemia é um modelo de higienização muito rígido, como a desinfecção dos locais de uso coletivo com o uso de produtos específicos, a disponibilização de dispenser de álcool em gel, uso obrigatório de máscaras nas áreas comuns, além medidas de proteção sanitárias. Todas essas etapas dos processos de limpeza podem ser diretamente decididas pelo síndico junto aos funcionários da limpeza, respeitando as recomendações dos órgãos sanitários.
Quanto à utilização das áreas recreação e de lazer, havia uma discussão no Congresso que buscava dar autonomia ao síndico, em caráter emergencial, para que pudesse restringir as aglomerações, mas a previsão foi vetada pelo Executivo. De modo que os síndicos devem estar atentos aos decretos estaduais e municipais que regulamentam a questão, pois estes concorrem com a União, conforme decisão do STF. É também nesses decretos regionais que os condôminos encontrarão as normas sobre reformas em andamento ou futuras, exceto manutenções emergenciais, que não podem ser adiadas.
Outro cuidado que deve ser rigorosamente observado nas moradias coletivas é quando da ocorrência de casos positivos da Covid-19 no condomínio. O condômino contaminado deve tomar a iniciativa de comunicar ao síndico, para que este possa adotar as medidas de prevenção dentro do condomínio. A lei federal nº 13.979, de 2020, nos artigos 5º e 6º, estabelece, por exemplo, que o lixo da pessoa em quarentena seja coletado de forma diferente, evitando contaminação de outros.
São inúmeras as situações novas surgidas com a pandemia, que devem atingir inclusive a saúde financeira do condomínio, de modo que a boa comunicação, a busca de informações e esclarecimentos para os quais podem recorrer aos sindicatos de condomínios locais é o que permitirá uma boa convivência entre todos nesse período tão excepcional e difícil para todos. É com certeza uma profunda transformação no modo de convivência, porém temporária.
Carla Sahium é advogada
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